美国买房方略

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美国房地产业是一个相对成熟的产业,是很多华人海外置业的首选,要想在美国投资置业,首先要做好充分的准备,才能买到合适的房产,才能实现合理的海外资产配置。文章从明确目标目的、掌握美国房地产业知识(分布、特点、价格、流程、保险、税务、费用)和其他相关问题着手为大家分析介绍如何在美国买房。

理清自身状况,明确目标目的

1.1 高净值人士, 为进行资产配置

1.2 企业主,买房为在美国进行企业运营

1.3 成功人士,买房为单纯的投资

1.4 富人为小孩上学买学区房

1.5 新移民,买房为自住

大致分为这五类,实际中情况更多,需要跟多家律师、理财师、税务师、房产经纪师咨询、商量,虽然看上去比较麻烦,跟中国目前情况区别较大,但这个市场在美国是个成熟市场,摆正自己的心态,处理好相关矛盾关系,把握好系统具体的操作,大多数人可以收到较好结果。当然任何投资都是有风险的。

美国房产的种类、价格、买卖流程

1 美国房子种类,按结构来分,有三种:

1.1 独栋别墅 ( Single Family House ) 独栋别墅(独立屋)在目美国销售的非公寓住宅中的占比高达87%左右,特点是业主拥有较大的土地,并对土地有百分之百的使用权。独栋别墅的业主在合理范围内,对自己土地范围内所有事情做主,从房屋外型风格、庭院改善以及家庭生活习惯到建造花园、游泳池、网球场、饲养宠物等等,自主权力非常大。当然,这也意味着业主须支付房屋修理和日常维修的全部费用,这相对于公寓和联排别墅来说,在金钱和精力上都是一笔不小的开支。独栋别墅隐私也非常好,非常适合业主买来自住,可以根据个人的喜好,打造自己梦想的家园。

1.2 联排别墅 ( Townhouse )
   联排别墅或联体住宅指的是各自单独拥有的住宅(连同房屋下边的地),但是和一家或几家邻居的房屋共享公共墙壁。这类住宅介于公寓和独栋别墅之间,它像公寓一样,一般配备共用的休闲场所(如泳池、网球场等),相对便利。它也类似于独栋别墅,多数都有一个院子(虽然通常很小),维护院子的花费不那么高,更省心一些。但同样的,它存在诸如环境嘈杂、隐私性弱和建筑风格雷同等问题。联排别墅升值空间高于公寓,而低于独栋别墅,至于它是不是投资的最佳选择,则取决于个人的爱好和兴趣。

1.3 独立产权公寓 ( Condo )
   同样,公寓也有很多种类和形式(独栋小楼、仓库阁楼、高层公寓),但都离不开两个基本原则:每位业主只拥有其单元内部的所有权以及从屋顶和外墙到所有公用设施的一部分所有权;所有的业主都要支付物业费,用以日常维修,公共区域的修缮,保险以及意外费用。

2 美国房产价格  美国的房产价格是非常地域化的,所以了解自己的需求和价格范围,才能够在美国买到称心的房子。如果你预算充分且用于自住,可以考虑高档白人社区;如果你主要是为了孩子读书,可以选择学区房;如果只是用来租赁,可以多考虑物业管理专业的酒店式公寓,或旅游地产等。 美国的网上房屋信息和搜索系统都非常发达,房屋信息、照片都可以直接在网上搜索到,价格也都是公开透明的。而怎样确保自己看中的房产的价格是合理的呢?这就需要多做调查和对比。

2.1 了解这一地区的升值预期。对房产来说,最重要的因素莫过于位置。如果该地区有积极的发展计划,如大型购物中心的兴建,轻轨的延伸,或者大型公司的迁入,都会给这一地区带来房地产市场的升值。即使是计划增加更多的道路或新建学校也是不坏的兆头。然而如果杂货店和加油站倒闭,房价会因此受到影响。区域如果是卖方市场,房屋的性能可能会被高估,而如果是买方市场,则可能被低估。这一切取决于该房地产市场是处于繁荣还是萧条的曲线上,因此首先一定要选好有升值潜力的区域。

2.2 多做对比
。 选好房子之后,可以在Zillow等房产网站查询房产周边价格和租金价格。可以与周边房屋进行对比,面积、条件、邻里以及设施相当的两套房,价格也应当差别不大。此外,还可以调出区域过去几年的房价走势以及人种比例、平均收入水平,以判断未来房价走势。

2.3 投资有风险。国内有部分消费者存在盲目跟风的心理,抱着一夜暴富的梦想不惜借外债倾家荡产去美国购置房产,盲目跟风是极为不可取的,任何投资都具有一定的风险,即使是制度完善、相对稳定的美国房地产市场也不例外。这里要提醒投资者的是,一定要找正规的中介公司进行咨询,同时也要摆正心态选房,既想要学区优秀,租赁市场好,升值潜力大,又想要价格低廉,这几乎是不可能的,要优先考虑最主要的需求。

3 买房流程,一般分为十步:准备买房,选经纪人,贷款预审,选房看房,签署合同,房屋检查,申请贷款,购买保险,交接过户,乔迁搬家。当然每一步里面都有可圈可点的注意事项,需要我们把握,需要我们谨慎。

房产税务

非美国人在美国置业,美国有专门的置业税法,其规则与美国居民有所不同。非美国人置业一般分为自己住、投资、或为自己在美经商,税法对其有不同的规定。

外国人 (屋主)在美国投资房地产,其租金收入及买卖收入要向美国税局报税,不管外国人的个人税务情况,也不管美国与外国人 (屋主)的祖国有无税务协议(treaty)。

1 外国人 (屋主)租金收入有以下两种纳税方式

一是预扣税(withholding):屋主在拿到租金前,已经被扣下税额了。租金收入是一种被动(Passive)的收入,要预先扣除30%的税额,假如没有税务协议的优惠。例如,租金是5000元,先扣30%即1500元,外国人拿到租金只有3500元。纳税额要按照毛收入计算,而不是照纯收入计算。毛收入和预扣税要在1042-S表上申报,缴税人必须申报1042表,截止期是第二年的3月15日。

二是预估缴税 (estimate tax):这是在纯收入的基础上计算,所以税可能比上述方式的纳税额要低。这和外国人在美国从事贸易和生意一样,将按照一般的累进税率纳税,不要预扣税(withholding)。屋主可以用毛收入减其花费,如房屋贷款利息、地产税、管理费、维修费、水电、营运花费、维修、及房屋有关的保险折旧费等。

例如租金收入是5000元,房屋贷款利息、地产税、管理费、维修费、水电、营运花费、维修、及房屋有关的保险等是3000元,折旧费是1000元,那净收入只有1000元。外国人 ( 屋主)预估收入1000元。假设税率是28%,那就先预缴是280元。假如外国投资人是个人,在明年用税表1040NR申报,假如是外国公司,要在明年用1120F表申报。

采取何种纳税方式,取决于外国人拥有的财产是否被认为是在美国从事生意。如果仅仅是被动活动(passive activity),比如只有纯租约,房地产的所有人不被认为是从事生意,那就必须预扣30%的预扣税。

假如外国个人能找到合法地解释,他与美国的生意有联系,并向国税局要求选择(election),就没有责任预扣30%税。假如所有人是外国公司,公司将要缴纳分公司利得税 (branch profits tax),拥有美国地产的外国公司可以选择美国税法第882(d)条款,把美国与地产有关的收入当作从事生意收入。如此方式,租金将按照一般的收入减费用后的净收入纳税。

2 外国人 (屋主)卖房收入的税务

通常美国人卖房子时,不须预扣税。当一名外国人卖美国房地产时,不缴管这个外国人的收入额是多少,必须扣除实现额的10%。扣除的数额并非最终的缴纳税额,只是预付。外国人必须在明年4月15日申报个人税表,再正确计算应交(或应付)的税额。

有人知道,外国人若销售美国资本资产,如股票等,不须缴纳资本利得税(capital gain tax)。但是,「外国投资房地产税法」(FIRPTA)把房地产视为例外。在这个税法下,外国人销售美国地产的利得还是得纳税。例如,一个外国人持有美国房地产,符合资本资产的条件(即持有至少一年),所有利得还是得按照资本利得税率缴纳。扣住的税额将按照真正应该缴纳的税额进行加减,多退少补。

3 个人要申报1040NR表,公司申报1120-F表。

4 将来的遗产税,这个一般都会提前规划,如果不规划,在美国买房越多,赔钱越多,美国的遗产税比较高。

房产保险

1 分类:三种九大类

1.1 美国的房屋有关的保险一般分以下三种

业主产权保险(Owner’s Title Insurance)业主产权保险用来向买方保证待售房的产权,而且卖方确实拥有待售房的产权,同时也保证该待售房的没有任何隐藏的风险包括财产权属别人的、无法进入所有土地、地产无法上市买卖、该产权有末缴清账单的抵押权等;投保金额是房子的买价,保金一般由卖方来付。业主产权保险通常是一次性费用,一直有效。

房屋保险(Home Insurance)不论购买的是新房还是二手房,买主都应购买房屋保险,以保障业主在遭遇意外或突发的灾难时,经济上的损失得到补偿。所有贷款机构也都会要求在保单上附加房屋保险条款。房屋保险通常包括以下项目:受灾後赔偿给业主或按揭银行的部份;物业建筑物(包括房屋本身,围墙,车房,车道,泳池等);
私人财物(家俱、电器、书藉、收藏、文件等);修复期生活开支 ( 因灾难不能使用自家宅院,及在修复期间的额外生活花费),以及业主责任险。

地震保险(Earthquake Insurance)包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等,通常不被包括在大多数的保险条款之内。投保地震险,可在一般保险条款下列出包括地震险,或专门设立投保地震险一项。美国房地产有70%的地震险是在西岸的加州售出的(加州法律规定保险业者必须提供地震保险)。

1.2 房屋保险有以下几类,下面的“HO”是英文屋主(Home Owner)的缩写

HO-1基本险(Basic):保赔由于火灾,雷击,烟熏,风灾,冰雹,抢劫,偷窃,爆炸,玻璃破碎,飞机或汽车,暴乱或骚动,以及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险还保赔人体受伤,损坏他人财产,律师费,医药费,室内个人财产,房屋损坏后的住房花费。

HO-2扩充险(Broad):在基本险的基础上加保由于电击,冰雪重压,水管冻坏,天空落体,热水器或空调系统断裂或烧坏,室内漏水造成的损坏。

HO-3全保险(All Risk):在基本险和扩充险的基础上加保除战争,水灾,地震和地陷之外几乎所有的内容。还保赔客人在室内或室外发生的意外,路人在室外发生的意外。家里的狗咬伤人后还要赔偿医药费,甚至律师费。

HO-4房客险(Renter’s):赔公寓楼房客室内的个人财产。

HO-5综合险(Comprehensive):比全保险保赔的范畴更广,保费更贵。

HO-6公寓险(Condominium Coverage):保赔公寓屋主的单元和室内个人财产。客人或路人在室内或户外的意外事故,火灾,盗窃,或漏水带来的损失。屋主一定要仔细阅读公寓章程来决定必须构买的保险费额。

HO-7活动房险(Mobile Home):适用于活动房屋主。

HO-8老房险(Older Home):老房子的市场价格要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。

另外还有一种房东火险(Dwelling Fire),适用于非商业用房的房东。除火灾外,还保赔冰雪,风暴和霉菌带来的损失。

屋主保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)主要保赔火灾对房屋造成的损失,所以有人也管它叫火险(Fire Insurance)。其实屋主保险还包括保赔许多由于其它原因所造成的对房屋或个人财产的损失,以及客人或路人在室内或室外发生的意外。正确的认识屋主保险,合理的购买屋主保险会很好的保护你的财产,降低由于灾害所造成的财产损失。

2   美国房屋保险省钱的12种方法

你为房屋保险支付的价格会因为你在不同保险公司购买的保险而存在数百美元的差异。下面是一些在购买房屋保险时需要考虑的因素。

2.1、货比三家

这将花费一些时间,但却可以为你节省一大笔钱。询问你的朋友、搜索黄页或者与你的州的保险部门联系。美国保险专员协会可以提供信息来帮助你在本州选择保险公司,并且也受理投诉。政府通常会提供主要保险公司的保险费率,此外,一些州也提供顾客对保险公司投诉的频率。

你也可以去查询消费者指南,咨询保险代理人、保险公司和在线保险报价服务。这样你就可以对保险价格区间有一个大概的了解,并且知道哪家保险公司的价格最便宜。但是不要仅仅只考虑价格,你所选择的保险公司不但要提供一个合理的价格,还有在你需要协助索赔的时候给予高质量的服务。而对于服务质量的评价,你可以使用上面提到的投诉信息,也可以通过和保险公司进行交谈来对它们提供的服务种类有一个大概的了解。记得询问他们可以做什么来节省你的保险费用开支。

通过一些专业的评级公司,例如:安贝斯特,标准普尔和消费者咨询杂志等,来检查你所考虑的保险公司的财务稳定性。当你把最终目标缩小到三家保险公司的时候,你就可以让他们提出报价了。

2.2、提高你的免赔额

免赔额是依据保险条款,在保险公司开始索赔之前你必须为损失所支付的金额。更高的免赔额意味着你节省了更多的保险费用。现在大多数保险公司推荐至少500美元的免赔额。如果你能够将免赔额提高到1000美元,你将节省25%的保险费用。但是,如果你居住在灾害频发的地区,你的保险条款中最好对这些特殊种类的损失有单独的免赔额。如果你居住在东海岸附近,你最好能有一个单独的风暴免赔额;如果你居住在易受到冰雹风暴袭击的地区,你最好能有一个单独的冰雹免赔额;如果你居住在地震频发地区,那么你的地震免赔额最好是单独的。

2.3、不要将你为房子所支付的金额与重建成本混淆

房子下面的土地并没有盗窃、风暴、火灾和其它包含在你的房屋保险条款中的风险。所以在决定保险金额时,不要将土地的价值包含进来。如果你包含了,你将要支付比实际更高的保险费用。

2.4、从同一家保险公司购买你的房屋保险和汽车保险

如果你同时购买两种以上保险的话,一些销售房屋保险、汽车保险和责任保险的保险公司会提供5%到15%的保险费用折扣。但是你需要先确定这个价格比你从不同保险公司购买不同保险的总价要低。

2.5、使你的房屋抗灾能力更强

从你的保险代理人或者保险公司代表那里寻找增强房屋对风暴和其他自然灾害抵抗能力的方法。你或许可以通过增加风暴百叶窗、加强你的屋顶或者购买更强的屋面材料来节省你的保险费用。老房子可以通过翻新使它们能够更好的经受住地震。此外,可以通过你的暖气、管道和电力系统现代化来降低火灾和水灾的风险。

2.6、提高你的房屋安全系数

一般情况下你可以通过安装烟雾报警器、防盗报警器和防盗锁来获得至少5%的折扣。如果你愿意安装先进的自动喷水灭火系统和会在紧急情况下通知警察、消防或其他监测站的防火防盗报警器,一些保险公司甚至愿意提供15%到20%的保险费用折扣。但是这些系统并不便宜,并且也不是每个系统都会获得折扣。所以在你购买这些系统之前,你需要搞清楚你的保险公司推荐的是哪种系统,以及这些设备的支出和保险费用的减少分别是多少。

2.7、寻找其他折扣

保险公司一般会提供几种类型的折扣,但他们不会在所有的州提供相同的折扣或者相同的折扣额。例如,因为退休人员比上班的人在家呆的时间更长,所以他们被盗的风险更低并且可以及早的发现火灾。退休人员也有更多的时间来维护他们的房屋。如果你退休了并且年龄在55岁以上,你可能在一些保险公司获得高达10%的折扣。一些雇主和专业协会管理团体保险计划可能会提供比别的地方更好的保险政策。

2.8、保持良好的信用记录

建立一个完善的信用记录可以降低你的保险费用。保险公司越来越多的使用信用信息来对房屋保险进行定价。在大多数的州,你的保险公司必须及时通知你诸如高利率等的任何不利措施,同时你也应该核实保险公司提供信息的准确性。为了保证你的信用水平,你应该按时支付你的账单,同时避免不必要的贷款并且让信贷余额越低越好。定期检查你的信用记录并及时纠正所犯的错误,从而使你的信用记录保持准确。

2.9、坚持选择同一家保险公司

如果你在同一家保险公司投保了好几年,你就可能会被作为长期投保人而享受到特殊的折扣。通常情况下,如果你在一家保险公司投保三到五年,你就会享受到5%的保险费用折扣;如果你投保了六年以上,你就将享受到10%的保险费用折扣。但是,你必须要定期将这个价格与其他保险公司的政策做比较,做到心中有数。

2.10、保证至少每年一次的审查保单上的限制政策和你的财产价值

你希望你的保单包括任何重要的财产,或者包括你的房屋。但是你并不想为了不需要的东西支付保费。如果你买了五年的皮毛大衣已经不值你为它支付的5000美元了,你可能就会想要减少或者取消流动证券(一些不包含在房屋保险里面,需要单独购买保险的物品,像昂贵的珠宝、高端的电脑和珍贵的艺术品)并且赚取差价。

2.11、如果你的保险是在政府计划之内,可以寻求购买私人保险

如果你居住在容易遭受沿海风暴、火灾或者犯罪的高风险区域,并且一直通过政府计划来购买房屋保险。那么你可以与保险代理人或者保险公司协商,也可以与从州政府那获得的保险公司名单进行协商,使他们对你的业务产生兴趣。通过这种方法,你可以以更低的价格在私人市场上买到保险。

2.12、买房子的时候将房屋保险费用考虑在内

如果你的房子邻近消防栓或者位于一个具有专业消防部门而不是志愿消防部门的社区里,那你可能就要少付一些保险费用了。同时,如果你家的电力、暖气和管道系统都只用了不到十年,那保险费用也会便宜一些。如果你居住在东部的话,砖混房屋会更好一些,因为它的抗风能力更强一些。如果你居住在地震高发区域,那最好找一个木制框架房屋,因为这种房子的抗震性更好一些。选择合适的房屋能够将你的保费降低5%到15%。

在你确定买某个房子之前,一定要仔细查阅这间房子的过往投诉历史报告(CLUE)。这些包含了财产保险索赔历史的报告,能够有效的帮助你辨别出房子可能存在的一些问题。

标准的房屋保险中是不包括水灾险和地震损失的。所以,如果你买了一栋位于水灾多发区域的房子,你就要额外购买一份平均价格每年400美元的水灾险。联邦紧急事务管理署在他的网站FloodSmart.gov上会提供一些关于水灾险的有用信息。通常大多数保险公司都会提供单独的地震险,而费用则取决于你所在区域发生地震的可能性。在加州,加州地震局就提供地震险。

如果你对自己的财产保险有任何的疑问,一定要在挑选保险公司的时候向保险代理人或者保险公司代表详细咨询。例如,如果你在家中办了一个企业,你就需要对关于企业的保险进行讨论。大多数的房屋保险都会包含房子里的商业设备,但前提是商业设备的价值达到2500美元,否则是不会提供商业责任保险的。虽然你希望尽量降低房屋保险费用,但是你也必须确保拥有所有必需的保险。

置业后相关问题

此处介绍买房后相关税务、费用、贷款等等问题

1 房地产税:你一旦成为了房主,地方政府就需要你每年都要缴纳房地产税。这个税是县级政府最主要的财政收入,要用来支付中小学校的建设、管理和教职员工的工资(大约占到全部县财政支出的一半),建设和管理公共图书馆和公园、体育场和其他公共休闲场所,修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施,以及警察局、消防队、急救站等公共安全项目和政府日常行政开支。该项税收的税率各地也不同。福利好、公共设施完善先进的地方,自然税率就会高些,反之就较低,而且和政府效率的高低有很大关系。有的地方,例如纽约州的部分县份,把房地产税分成两部分,学区建设管理一半,其它合起来是另一半。如果户主年龄达到65岁左右(大约是可以享受社会医疗保障金的年龄),认为你家已经没有学龄儿童,就免交学区的那一半。一般而言,房地产税的税率在1%左右。如果你的房产价值为30万美元,你就得每年拿出3000美元来孝敬县太爷——话说回来,羊毛出在羊身上,这些设施和服务你是一天都离不了的。

2 相关费用与贷款:贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来,大头包括月供、保险、管理和房地产税等,这些不能超过你的可支配月收入的30%。还以上面30万美元的房产为例,月供大约1350美元,与房屋有关的保险算100美元,地税250美元,考虑其他家居支出包括社区管理费等350美元,每个月和房子有关的费用为2000美元。也就是说,你的可支配月收入要达到6666美元,相当于税前年薪9万到10万美元以上,贷款公司才会考虑给你贷款。购房后的维护费用,在国内你可以自己打理房子,但在美国就要聘请专业的物业公司来替你打理房子,所以一定要提前了解当地房屋的养房费用。

3 信用记录:如果你的信用良好,长年没有赖账记录,也没有吃过官司,开车从不违规,连一个停车罚单都没有或立即付清,评分达到740分以上,不少贷款公司会降低你的利率,或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上涨,特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期不付等,评分在600分以下,在目前的经济形势下,基本上没有人敢给你贷款。

至此,虽经种种麻烦,最终您可以享受您的美国房屋了!

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