外国人在美地产收入的纳税

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近年,许多来自中港台的华人在美国购置房地产,有人是为了投资,有人购屋是自己在美经商。美国税法有专门的条款规定这类人的纳税,其规则与美国居民有不同。

外国人(屋主) 在美国投资房地产,个人税务情况,也不管美国与外国人的母国有无税务协议(Treaty)其租金及买卖收入要向美国税局报税。外国人(屋主) 租金收入有两种纳税方式:

一是预扣税 (Withholding):

即屋主在拿到租金前,已经被扣下税额了。例如:租金是$5,000, 先扣30%即 $1,500。外国人屋主拿到租金$3,500。租金收入是一种被动(Passive)的收入,要预先扣除30%的税额 (假如没有税务协议treaty的优惠),纳税额按照毛收入计算,而不是照纯收入计算。毛收入和预扣税要在1042-S表上申报,缴税人必须申报1042表,截止期是第二年的3月15日。

二是预估缴税(Estimate Tax):

这是在纯收入的基础上计算,所以税一般比预扣税低。这和外国人在美国从事贸易和生意一样,按照一般的累进税率纳税。屋主用毛收入减去花费,如:房屋贷款利息、地产税、管理费、维修费、水电、营运花费、维修及房屋有关的保险、折旧费等。例如租金收入$5,000,房屋贷款利息、地产税、管理费、维修费、水电、营运花费、维修、及房屋有关的保险等是$3,000,折旧费是$1,000, 那净收入只有$1,000。外国人(屋主) 预估收入$1,000,假设税率是28%,那就先预缴$280。外国投资人为个人的用税表1040NR申报,如果是外国公司用1120F表申报。

采取何种纳税方式取决于外国人的出租行为是否被认为是在美国从事生意。如果仅仅是被动活动(Passive Activity),比如只有纯租约,房地产的所有人不被认为是从事生意,那必须预扣30%的预扣税。如果外国个人能找到合法的从事生意的解释并跟国税局提出选择 (Election),就不需预扣30%税。假如所有人是外国公司,公司将要缴纳分公司利得税 (Branch Profits Tax),拥有美国地产的外国公司可以选择美国税法第882(d)条款,把美国与地产有关的收入当从事生意收入。如此方式,租金按照一般的收入减费用后的净收入纳税。

一般情况下,外国人若销售美国资本资产(如股票),不须缴纳资本利得税(Capital Gain Tax)。但是,根据“外国投资房地产税法”(FIRPTA),房地产是例外 – 外国人卖美国房地产时,只要这个房地产符合资本资产的条件 (即持有至少一年) ,所有利得须按照资本利得税率缴纳。不管这个外国人的收入额是多少,必须扣除实现额的10%。扣除的数额并非最终的缴纳税额,只是预付。外国人必须在次年4月15日申报税表,再正确计算应缴(或应退)的税额。个人要申报1040NR表,公司申报1120-F表。

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