如何合法“请走”不缴租的房客?华人一定要看!

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很多人买房是为了对外出租,用租金与房贷月供相抵,等个十几二十年就算不卖也能白捞套房。但如果碰到不缴租的房客,以租养贷难以为继,就会陷入断供的麻烦之中。那么,如何请走不缴租的房客呢?

周四(622日),纽约市府资助的非营利组织房屋法庭帮助Housing court answers)派代表到布碌崙班森贺华人社区,讲解请走不缴租房客的要点。

纽约的住房分几类:私人房、租金管制房、康斗、政府楼、第八类(Section 8)的房子等,房屋法庭帮助华裔办公室经理余天骄说,依据所住的房型不同,与租客的法律权益也有很大的变化。

如果有房屋法庭案件在身,想寻求帮助的人士,可拨打房屋法庭帮助的热线电话:212-962-4795 分机 205。时间是周二到周四,早上9点到下午5点。

也可以访问网站:HousingCourtAnswers.org查询信息。

房东 vs. 房客 有两种法律程序

房客既不付房租,又不肯搬走,怎么办﹖余天骄表示,法庭上有两种程序来解决房东房客问题:一个叫欠租(Non-payment Proceeding)程序,一个叫驱逐Holdover Proceeding)程序。

对于欠租程序,按照租约的标准条款,租客只要晚交一天租,或者少交一分钱的租金,房东都可以启动这个程序。首先,房东可以给租客一个退房通知Eviction Notice),贴在对方门上,或者以书面挂号信形式通知房客,要求对方在5天内(不含假日)缴租或退房。如果对方不予理会,房东有权在5天后到法院申请强制清退令Eviction Order)。

房东向房屋法庭申请驱逐,法院会通知房客出庭说明原因。若房客未按时出庭,法院将采信原告房东的说词,进行缺席判决。在有些场合,房东在法庭上并不是理所当然的赢家,如果房客有证据证明房东的过失或送达通知的错误,那么整个诉讼程序可能会增加到数月才能完成。

对于欠租的案子,法官通常会考虑给房客一段时间交租,让房东与房客签订一个协议(法律文件)。需要注意的是,房款包括目前的房租以及欠租,如果租客承诺一个月内支付欠租,但是没有支付当期房租,还是有可能被驱赶。总之,协议期满,如果租客还未缴齐款项,在没有其他法律纠纷的情况下,房东可以到法院申请强制令

房东拿到这个强制令后,可以交给法警(Marshal)执行,通常是第二天警察就上门赶人,封存租客的财物,房东可以立即换锁。

对于驱逐程序,首先到法院立案,请求法官判决房客离开。法官最多会给房客6个月的时间找新的住宅搬离,房东拿到法官的判决后,需要将相关的文件交给法警,只有法警才有赶走房客的权力。

布碌崙华人社区服务中心罗添福博士说,房东房客的纠纷很常见。最近他碰到一名海湾公园道(Bay Parkway)的房东求助说,租客至今已有11个月不交房租还不算,还不停地找茬,要求修理,如何是好?余天骄表示,这种情况房东需要自己斟酌走哪一个法律程序,不付款程序只针对欠租,法官责令租客一段时间内缴租,租客还可以继续住下去,如果租客过三个月,再次欠租,房东还要再走程序;而驱逐程序则以驱逐为目的,最多给租客6个月的时间找地方搬迁。

房东擅闯租客房间、换锁 均属违法

没有租约的情况,按法律规定,房客住满30天就算是居民了,不属于临时寄宿,任何房屋纠纷、驱逐房客,房东必须经由房屋法庭的法官作出裁决。这时房东可以按30天租约算,给租客30天的终止住房通知,然后开始针对非法侵占的驱逐程序。

需要注意的是,如果房东在没有法院强制清退令与法警监督下私自闯入房客租住房间,更换租客门锁或搬运丢弃租客个人物品都属违法行为。租客可以就此将房东告上法庭并索赔,那时房东是损了夫人还折了兵

房子有问题及时修理 不然租客可钻空子

房东最大的麻烦,就是与租客发生违约情况下的法律纠纷,例如房顶漏水或空调坏了,房东不修理,就会被租客钻空子。

余天骄说,纽约市要求房东必须修理影响人身安全的故障,例如漏水、含铅的油漆,杀虫、房间发霉,要有热水和暖气等,所以要避免发生纠纷。当房东的要严格遵守租约条款,发生了应该修补的问题,不要拖延不理,否则租客不缴租说是房东违约造成的,要把人家请走,拖的时间更长。

 

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