大纽约地产将涨还是跌?税改注入不稳定因素

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川普税改新政一过,大纽约地区许多地方政府在去年年底收到了一个大红包,因为居民排队赶著在年底以前预缴2018年的地产税,以求在新税法生效前充分利用现有税法里的州和地方税(SALT)抵扣。

新的税法生效后,SALT抵扣额将从现有的全额抵扣改为$10,000上限。对高税的大纽约居民来说似乎是雪上加霜。比如说,新泽西2016年地产税最高的城市是Tavistock。该城的居民每户的平均地产税是$31,132。现有的税法允许他们在联邦税单上从收入中抵扣这个全额,而新的税法只允许他们抵扣$10,000,意味著他们需要额外在$21,132的收入上缴税。一般中上收入家庭的税率都是30%以上,所以该城的平均联邦税负担就增加了$6,300以上。

2016年新泽西地产税最高的城市
1 Tavistock $31,132
2 Millburn $23,328
3 Loch Arbour $22,476
4 Alpine $20,922
5 Tenafly $19,868

当然,这些家庭会在其他方面得到减税,所以最终的税单不见得会涨,至少不会涨得这么多。但许多年轻人已经开始怀疑,买房子是不是值得的投资。有些经济学家也在预测纽约地区的房价可能受到打击。

根据穆迪分析公司(Moody’s Analytics)的模型分析,税改将导致某些地区的房价下跌。而全美重灾的30个郡里有24个在大纽约地区。新泽西州有15个郡上榜,其中Essex和Union郡首当其冲,预计房价将在2019年下跌10.5%。纽约州有6个郡上榜,其中Westchester郡的房价被估计将损失10.4%。东部榜上排名的其余三个郡在康州;而榜上在大纽约以外的六个郡都在芝加哥附近。

不过穆迪指出,税改对房价的冲击不是全面性的。以纽约市为例,模型预测曼哈顿(New York County)的房价将下降9.5%,但隔河的皇后区和布鲁克林房价则下降不到2%。

另一方面,地产经纪专家指出,地产税只是影响房价的众多因素之一。查尔斯‧鲍利克(Charles Pawlik)是一位新泽西的理财分析师。他指出,影响房价市场的主要因素是宏观的经济,只要美国的经济持续成长,保持高就业率和低利率,房价市场应该不受影响。

新州Essex郡地产经纪人莱瑞‧史坦利(Larry Stanley)也认为房价下跌是言之过早。

“要知道,房价是非常地方性的。重点是这个地方上周、上个月、去年发生了什么事,”他说。Essex郡邻近曼哈顿,沿著通勤火车路线的城市房屋基本上是供不应求。史坦利表示,“如果我们使用相同的销售手段,也许有些人会却步,但市场会同样火热。”

虽然如此,他也坦承税改对买家形成了心理压力。他表示有些潜在买家已经在怀疑是否租房比买房划算。如果很多人因此宁可继续租房,史坦利认为这个市场就对投资地产的房东有利,因为他们可以把成本转移到房客身上。

房价是涨是跌,谜底到了春天就会揭晓。那时房市温度将随著气温上升。专家认为,只要经济情况稳定,房市不会受到太大的波动。

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