在美选择哪种房贷合适?

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在美国购房,绝大多数人都要靠贷款买房。在房贷市场有两个重要的贷款种类--30年期和15年期。对于拥有稳定收入的职场人士来说,获得其中任何一种贷款都不应是一件困难的事情。那么,对于申请者来说,应该选择哪一种呢?

30年固定利率贷款的好处

并不是每一个可以得到30年期固定利率贷款的精明投资者,都能认识到这种贷款的优越性。在美国,这个长达30年的固定利率贷款,永远不会随生活成本增加而上涨的贷款。在此期间,基本上所有其他东西都随生活费用的增加而上涨,包括租金。
只有抵押贷款和余额(也因分期偿还而下调)并没有跟上通货膨胀。你可以从许多借了30年固定利率贷款的人那里了解到,比如借了贷款16年之后,他们意识到虽然还有14年的时间来偿还贷款,但贷款余额和期款相对于市场租金和价格来说很低。剩下的14年几乎没有意义,因为在许多情况下(从统计学和历史的角度),贷款余额将是房价的一小部分,不占很大比重。
值得一提的是,大多数其他国家的贷款都是根据通货膨胀不断调整,期款和余额都随通货膨胀而变化,通常不像在美国的可调整贷款,有年度和终生上限。
如今,独立房投资者的利率在4.25%至4.75%之间是相当普遍的。从历史的角度来看,这是非常低的利率。大多数专家认为,未来抵押贷款利率将上升。历史上,即使上升到7%也被认为是一个较低的利率。因此现在,您可以通过锁定利率来增强这个30年固定利率的力量。如果在接下来的几年中,利率确实上涨,你将会永远保持低于5%的利率。一旦你得到固定利率贷款,两个持续性的力量即开始作用:一个是通货膨胀削弱您的贷款;另一个是租户付的独立房租金让你每月都能偿还贷款。
许多投资者认为,如果一个30年的固定利率贷款是好的,那么15年的贷款必然更好。其实不是这样。因为30年贷款,如果您愿意,您可以在15年内(或14年、20年、10年或8年)偿清贷款,只需增加额外的本金。但是反过来,您不能把一个15年的贷款延长到30年来支付。

15年期贷款会更好吗

15年期贷款强制您支付较高的期款,而30年贷款给您更多的灵活性,可以付较低的期款,期间如果您的经济条件允许,或基于其他考量,可以付较高的期款。
有人会说,这15年的贷款更好,因为它有更好的利率。的确,15年的利率可能比30年的利率低0.25%甚至0.5%。然而,这不足以抵消丧失灵活性的巨大损失。此外,借贷时间较长可以使通货膨胀进一步“削弱”贷款。这最后一点驳斥了一些投资者关于“借贷30年,他们在贷款期间将多支付数十万美元”的观点。
持有这种观点的人忽略了一个重要因素,那就是货币的时间价值!在20年、22年、28年等支付的这些额外的美元实际上是非常“便宜”的美元,因为他们的购买力随著时间的推移大大降低。如果这些货币的价值是根据现在的美元购买力来计算的,那么后续的付款相对于美元来说可能只值几美分。
总而言之,最好的办法是选择30年的贷款,然后决定用多长时间来付清(0到30年间任您选择)。

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