【麦慧琪专栏】布碌仑八大道飞跃式发展带来高回报多元化地产投资模式

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(Google地图截图)

这人潮不断、摩肩擦踵,真是一片生机勃勃、欣欣向荣的景象!《世界周刊》和《纽约时报》相继写到,伴著各种叫卖声,吆喝声,一路上各类商铺那是应有尽有:超市、餐馆、小吃店、银行、药房,就连修鞋和钟表铺也有。

想必各位读到这里已经止不住的好奇:这般景象描写的应该是南方的某一座旅游小镇吧?其实,这是位于纽约布碌仑以八大道为中心的华人聚集区。作为后起之秀,过去短短数载的高速发展已让其成为了超越曼哈顿和法拉盛的纽约地区第一大华人社区。

位置佳房价便宜 华人蜂拥而进

在1980年代以前,八大道的居民从北欧挪威裔到西语裔,都因为经济状况的变迁而只是此区域的匆匆过客。从上世纪80年代开始,由于地理位置极佳,同时地价相对便宜,加上公共交通方便,华人移民相继来到八大道买房开店,小规模的华人聚居区便开始逐渐形成。

就在这里,从当初的约3000余华裔居民,商户10余家,扩张到了今天东北至39街,西南至70街,西北至4大道,东南至13大道的新兴中国城。如今的八大道早已不可同日而语,人口普查数据显示,自2000到2013年间,纽约市外国出生的华人人口飙升35%,从原本的26.2万增至35.5万。同期布碌仑的外国出生华人人口更是狂飙49%,从原本的8.6万增至12.8万人。

而八大道周围的华裔人口更是在2000到2010年间达到惊人的71%的增幅,从而一举成为今日纽约华人人口最多、最密集的地区。由于人口快速增加和本地商业的不断发展,八大道区域持续吸引著越来越多的新移民到这里成家立业,而不断增长的需求也刺激了本地房价的增长。住房的交易价格中位数达70.5万美元,交易价格近五年来增长了41.50%。

“根据Zillow房价走势报告,2012年至今,八大道区域的房价一直处于非常迅猛的上升趋势”,八大道商业区的精华地段一般被视为55街到59街,再不断向两侧延伸。但人潮最旺的地段仍是56、57、58街附近,租金也最贵。我们看到各种大型商场纷纷落户,装修精致的各种商铺也在不断向周围扩散。这也促进了当地极为活跃的房产交易。据统计,在2012到2015年四年间,该区域就进行了14,417笔房产交易。

而从投资者的角度来看,同期四年的投资回报率达到了31.19%,远高于纽约曼哈顿同期16.47%的投资回报率。这其中一部分原因是近20年间不断涌入的新移民让附近区域房产市场基本不受全美房市大环境影响,而如此高的投资回报率也成就了布碌仑八大道区域的地产奇迹。

华人医疗刚性需求提升 带动区域愈趋繁荣

近年来的飞速发展加上人口暴涨,在拉动本地经济和商业发展的同时,也对各种服务和设施提出了更高的要求,这其中医疗保健机构的缺失为社区制造了不少挑战与机遇。在像八大道这样的新兴华人社区,医疗服务因为语言等关系而比其他地区相对复杂。

华裔健康发展部杨主任表示,比例上说,如果有100名病人讲中文,医师、护士、护士助理、社工等仅有13名左右。她指出:“主要保健医师、医生助理、护工等其他方面的医疗工作需求量很大,且前景好,各种医疗机构都希望招募更多会说中文的医护人员。”

所以,近年来很多原在曼哈顿中国城开设诊所的医师陆续选择前往八大道开业。因为他们发现前来曼哈顿求诊的病人超过半数来自布碌仑,而大家抱病来一趟唐人街舟车劳顿很不方便。事实证明,他们非常有眼光和远见,新开的诊所病人有增无减,川流不息。

医护人员和机构短缺 依然持续一段时间

据纽约州医疗保健协会调查报告,在纽约地区103家参与的医疗机构中,77%表示人力物力储备难以满足病患的需要,超过84%的机构把医护人员短缺列为影响病人接受医疗服务首个需要解决的问题。

作为华人社区里最不可或缺的服务之一,很多商用地产和私人投资者也已开始著手,为未来各种医疗机构的进驻做起了准备。布碌仑八大道中国城作为纽约地区最大、发展最快的华人社区,为广大的新老移民提供了各种各样的机遇,同时也带来了与刚起步之时完全不同的一些挑战。相信“八”这个华人传统文化中的幸运数字,不仅见证过去整个区域的飞跃,也必将伴随未来愈“发”的繁荣。

举个例子:目前该区黄金地段有一整层的医疗诊所出售,共两大单位实用面积分别为1500尺及1000尺。此楼盘位于布碌仑八大道华人社区的中心位置,中文医疗服务需求的不断提升和不断涌入的各类医疗机构可为投资者带来高达4.3%以上的投资回报,让此项目成为一个非常抢手的投资机会。

欢迎有兴趣的朋友致电纽约财富888-222-1319询问。

作者简介:

麦慧琪 Sally Mak —-纽约财富管理合伙人

•获评为2017年度50位杰出美国商界亚裔之一。
•逾20年任财富一百强金融服务公司美国及亚洲市场最高层主管的经验,为极少数拥有中美跨国泛金融领域丰富经验的投资理财专家。
•曾任美国国际集团(AIG)大中华区资深副总裁,纽约人寿(美国总部)副总裁等;并拥有美国认证财富规划师(CFP®)及特许理财顾问(ChFC),纽约州地产及美国多州保险执照。
•在企业战略规划,业务拓展与商业风险评估方面有厚实基础,同时在高净值人群的跨国资产配置、房地产投融资、保险与财税规划方面拥有独特的专业知识与实战经验。
•常年应邀作为演讲嘉宾出席各大型国际理财研讨会;多年出任美国理财规划协会(FPA)亚太研究小组中国区代表。
•道琼斯地产特约撰稿人;《第一财经》理财专栏作者,撰写中美跨国资产配置、投资、地产、税务等专业文章(www.yicai.com搜索“麦慧琪”);美国最大华人媒体《世界日报》之“世界新闻网”理财专栏总主笔。
•香港中文大学学士;美国哥伦比亚大学硕士。

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