【麦慧琪专栏】美国减税 吸引全球资产回流美国

如何精准投资房地产收获丰厚利润?

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(Fotolia)

美国房地产一直是华人投资者非常看重的投资标的,美国总统特朗普去年底通过30年以来最大的“减税计划”,大幅降低企业和个人的税收,也刺激企业在美国投资,吸引海外资金回流,为华人开启投资美国房地产的最佳入场机会。
除了美国大环境为房地产提供有利环境,在现在房屋市场库存紧张的状态之下,未来可期的房价涨幅可观。长远来看,美国的房地产仍是富人理想的资产配置,华人应把握这一波投资美国房地产的良机,享受税改带来的红利。

低库存高需求 带动房价上升动力

在可预料这一波全球资金涌入美国的大潮中,除了政经背景提供利多的环境,根据美国知名地产网站Zillow报导:“全美待售房源库存在2016年12月到2017年12月间下跌了10%,并且在过去的35个月持续下降。”
在房屋库存紧张,需求上涨的情况下,低库存继续刺激房价走高,带来房价提升的动力。“过去一年,全美房价(ZHVI)同比上涨6.5%,全美租金中位数同比上涨2.6%,这是自2016年6月以来最大涨幅。”
大环境加上房产低库存带来的上涨趋势,提供了最佳投资环境。美国那么大,做为投资者的您,又该如何选择?

地产投资看重未来保值及增值潜力

有效的房产投资主要看重两大方面:1. 房产未来升值的潜力空间; 2.现有房产租金回报率。一般华人在中国都喜欢在一线城市“北上广深”投资,这些一线城市的房产,在过去二三十年里确实都有很惊人的涨幅,每年的涨幅平均都是双位数,而早些年的租金收入也不菲,但凡在这几个城市有几套房子的投资人基本都变成富裕阶层。
不过这一两年来,这些一线城市居高不下的房价已失去向上的动力, 庞大的库存更使租金回报率节节下降至1-2%,如果未来房价不再快速攀升,这些城市的房产投资还具吸引力吗?
反观大洋彼岸的美国,现有政策红利与房产低库存缔造了极佳的入场投资机会。美国一线城市包含西岸加州的洛杉矶、旧金山,及东岸的纽约,这3个城市也是国人投资美国房地产首要考虑的城市。那么华人在中国投资一线城市房产大赚的模式是否也适用于美国呢?

加州走幅动荡不定 纽约相对平稳上升

美国房产的周期明显,美国各大城市在每个地产周期的表现差异很大。从以下图表我们可以看到加州房产走势上下幅度很大,这说明了加州的房地产是相对不稳定,投资风险较高。反观看到纽约的房产走势是趋于平稳,上下幅度小于20%。

投资房地产进场时机非常重要,美国房地产市场在过去历史上基本是以十年左右为一周期。如果没有特朗普的大幅减税计划,房地产今年很可能会迈入调整周期。以目前来说,加州的房产环境在历经08年金融风暴高达60%的大幅下行走势之后,已于09-10年慢慢回升并呈往上走趋势,目前基本涨幅已经超过之前的水平。

而纽约房地产在上次的金融风暴中并没有重大的调整,上下幅度不超过20%,其中一些不断朝贵族化/现代化发展的板块,譬如皇后区法拉盛及布碌仑多个新兴高发展地区,在调整期间更是完全不受影响继续上行。

加州位居断层地带 山火加深地震隐忧

除了房产周期背景让房价稳定的纽约独树一帜外,加州现在还有一个潜在的隐忧,就是“地震”,对加州人来说,地震已经是生活的一部分。
中国驻洛杉矶领事馆日前发布一条重要通知;“加州已知地质断层达数百条,超过70%的人口居住在可能发生强震的断层周边30英里内,南加州地区分布著200多条大大小小的断层,可引发5.0至7.8级不等的地震”。
对加州人而言,他们永远不知道哪一天会发生”大地震”,这样的隐忧其实牵动著每位加州人的神经,也必须牵动著投资者的资金流向。
除了地震带来的威胁,之前加州多场山火,烧毁了许多豪宅,也烧毁了部分投资人的美国梦。美国地震学家最近一项研究表明,大地震的发生一般都与干旱的气候有关。加州大火正提醒这些科学家加州干旱地的气候正在加剧,而干燥的气候,往往与地震高发期相重叠。这样的地理环境也加剧了置产的风险。

投资房地产的致胜之道 低风险高回报

聪明的投资人在选择房产配置时,资产的保值增值理应同时作为重要的考量因素。综观整个国际大环境背景,美国总统特朗普通过的税改法案带来了深远的经济发展利多环境,再加上房产房源紧张,在可见的未来,美国房产继续高歌猛进的日子可谓指日可待,从而为房产投资者提供最佳入场机会。
考虑到加州及纽约的房屋周期走势,以及加州地震等地理环境的影响,建议未来准备抓住美国房地产上升优势的投资者,将资金投放在相对低风险、稳定度高的纽约。加州虽然风景秀丽,气候宜人,但由于其潜在的价格与地理风险,还是避之则吉为妙。

本文由纽约财富提供,欲进一步了解请电洽:1-888-222-1319或电邮: [email protected]

作者介绍:

麦慧琪 Sally Mak 女士毕业于香港中文大学及美国哥伦比亚大学,同时拥有超过20 年任职于全球财富一百强金融公司的最高层主管经验以及丰富的商业地产投资经验。曾参与多个上亿美元的地产投资项目,也曾任全球排名第一的金融服务集团AIG 的大中华区高级副总裁,大都会人寿中国区首席营销官,纽约人寿
( 美国)副总裁等。同时,历任美国理财规划协会(FPA)亚太小组中国区代表, 为大型国际理财研讨会常邀演讲嘉宾,道琼斯地产特约撰稿人,上海《第一财经》理财专栏作者以及《世界日报》财富管理
专家栏目总主笔。
麦慧琪 Sally Mak 女士拥有美国认证财富规划师(CFP®) 及包括地产、保险等泛金融领域的多个专业执照,在跨国资产配置、大型房地产投融资、保险及财税规划方面具备独特的专业知识与实战经验,是极少数拥有中美跨国泛金融领域丰富经验的投资理财专家。
2017 年6 月20 日, 麦慧琪 Sally Mak 女士以从全球财富一百强最高层主管转型为成功的企业家及个人的杰出领导能力和成就,商业眼光及为美国整体经济做出的突出贡献而荣获2017 年度“亚裔五十杰出企业家奖”。

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