如何选择低风险EB-5投资移民项目(五)

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在之前的几期文章中,我们分别介绍了投资人在选择EB-5项目时,要注意了解开发商、区域中心、融资形式(股权还是债权)、优先受偿权、资金结构等等方面的信息。这一期我们再为大家介绍一下关于挑选投资移民项目时应注意的其他问题。

(5) 项目产业类别

目前市场上推出的EB-5项目中,涉及的产业可谓多种多样、五花八门,有农业发展项目(包括农场、酒庄)、制造业(各种生产或加工厂)、餐馆(包括连锁餐馆)、超市(包括连锁超市)、出租车公司、传呼公司、矿产能源开发、太阳能基地、私立学校,以及众多用途各异的房地产建造和改建项目,如酒店、住宅、医院、老人中心、会议中心、办公大楼、仓储物流中心、赌场、滑雪场、度假村、体育馆、生物科技大楼、电影拍摄中心等等。在这些众多的区域中心项目中,一般来说,投资者要首先考察和了解该项目的商业模式是否可行,应尽量避免去投资一些夕阳产业和高风险行业,或竞争非常激烈的行业。此外,还要小心那些项目资产抵押值低的项目,比如2013年南德科他州的牛肉加工厂项目,就是在投资人获得临时绿卡后,却发生了项目方因为经营不善而倒闭的事件,导致投资人投资的8千万美元难以收回。

对于一些投资者认为相对稳健的房地产项目,也要看项目所处的地点,比如在游客不多的地方建酒店就比一些大城市的酒店项目危险性大。而如果这个房地产项目处在非常好的地点,那么房产建成后的增值空间就很大,尤其是住宅和酒店项目一般来说在经济发展迅猛的地区需求量很大,项目完工后开发商可以选择自己运营,也可以选择卖掉或向银行重新贷款来还清投资人的本金,这类项目对投资来说不失为一个好的选择。此外,特别要提醒投资者,应谨慎去介入一些新兴产业,或者涉及到高科技、新产业领域的项目,这类项目天生就存在著高风险和未来市场的不确定性,是典型的高风险投资类别。

另外,我们还要提醒投资人要注意考察开发商在该产业内是否有过成功的经验。有些开发商尽管是成功的商人,但是他们搞的EB-5的项目是他们从未进入过的产业,这样的项目也就自然存在著危险。比如之前文章中我们提到过的杰伊峰项目的第一至第六期、以及第八期都是开发商一直擅长的滑雪场项目,但是开发商在第七期时决定改行做生物科技大楼项目,结果这个生物科技大楼没能建起来。好在在投资人和项目接管人对项目利益相关方的一系列诉讼中,被告之一的Rdmond James(一家上市的理财公司)愿意赔偿每位投资人50万,这才使得该项目的投资人免于陷落巨大损失。

(6)了解I-924申请批准信的区别

I-924申请,也就是区域中心申请,是区域中心取得向海外募集资金资格的第一步。I-924需要由区域中心向美国移民局递交,批准以后区域中心才有资格向海外投资人出售项目名额。但是已经批准的区域中心也可以就某一个项目向移民局递交I-924申请。不懂行的人以为所有的I-924批准书都一样,但实际上它们分为三种,所包含的风险也有所不同。

1.假设项目(Hypothetical)

区域中心就一个假设项目向移民局递交申请。因为是假设性的项目,移民局要求的文件不多,审理标准比较宽松,审批时间也快,在申请获得批准后开发商还可以接著对项目进行改动。当EB-5投资人在日后递交I-526申请时,移民局在审批过程中也会对项目的具体内容进行重新审核。因为“假设项目( Hypothetical)”审批时间快、灵活性大,是目前区域中心最常采用的申请形式。

2.实际项目(Actual)

区域中心就一个实际项目向移民局提出申请。这种类型的申请一旦获批,项目的大体架构就不能再变动了,只能就细节进行改动。因为这种申请批准时间长,移民局要求多,批准以后移民局还是会就项目是否有变动进行审查,所以实践中申请实际项目的开发商不多。

3.样本批准(Examplar)

区域中心在递交I-924申请同时也附上关于实际项目的I-526样本申请,移民局对这种申请的要求最高,要求把所有关于项目I-526申请的最终材料都递交上去,并且日后不应该再做任何改动。这种申请的好处是一旦批准,就相当于项目材料已经通过了移民局的审核,移民局在审理EB-5投资人的个案I-526申请时将只审核投资人的资金来源部分,项目部分不再重复审核。所以如果投资人投的是这种已经获得样本批准的项目,那么只要投资人能够证明其用于投资的钱是来自合法来源,那么投资人就能够获得I-526的批准,并拿到临时绿卡。不过,现实中有些项目即使拿到了“样本批准(Examplar)”也还是会被移民局要求就项目材料进行补件,这是因为这些项目在实施过程中多多少少地会和原来交上去的计划有些出入。但是如果项目和原来的计划没有任何出入的话,这种有“样本批准(Examplar)”的项目对EB-5投资人来说是最安全的,因为这说明项目的材料已经通过了移民局的审核,特别是在就业机会的计算和创造这些关键方面已经获得了移民局的认可。实践中因为这种“样本批准(Examplar)”申请耗时长,很多项目是没有办法在短时间内获得这种“样本批准(Examplar)”的,所以投资人也不应单单以一个项目没有“样本批准(Examplar)”就去否定这个项目。但是对于那些少数能够在项目推广期内就已获得“样本批准(Examplar)”的项目来说,这绝对是给项目加分的一个因素。选择这样的项目,投资人至少获得临时绿卡的希望是很大的。如果项目方能把所有资金都用于项目的建设,并按预定计划的规模完工的话,那投资人获得永久绿卡也会非常顺利。

作者耿婷简介:
法路通律师楼资深移民、商业、房产律师,办理业务包括:EB-5 投资移民和区域中心申请、L跨国公司高管、各类亲属移民、EB-1杰出人才绿卡及各类非移民签证。
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