如何选择低风险EB-5投资移民项目(四)

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在选择区域中心项目时,项目的资金构成是需要考虑的一个重要因素。目前市场上大部分项目的资金结构都是由开发商出资、银行贷款和EB-5资金三部分组成。但也有一些项目会有一些政府的出资。下面,我们就来分析一下项目资金中的组成占比的安全性问题。

(1) 开发商的出资占比

上一期的内容中我们提到了开发商的自有资金顺位是在EB-5资金之后,也就是说,开发商必须先返还EB-5资金后才能收回自有投资。所以一般来说,开发商出资越多,他的利益和EB-5投资人的利益就越一致,他希望项目完工并收回自有投资的动力也越大,项目的安全性也就越大。在一些地产开发项目中,一般都是开发商以自己拥有的土地作价来出资。这种情况下投资人选择项目时要注意开发商用于出资的土地是否已付清了贷款,如果贷款还没有付清,那开发商以土地作价的实际投资额就并没有看起来那么高。此外,对土地价值进行评估的评估报告也分为正式和非正式两种,正式的评估报告比非正式的评估报告更可靠。还有一种情况,是开发商自己的公司将土地卖给EB-5项目公司,或者出租给EB-5项目公司收取项目公司的租金,这样就相当于开发商实际上没有任何出资。

(2)银行贷款是否批覆

一般来说,有银行贷款的项目说明项目已经经过银行融资部门人员的专业审核,银行已经对土地所有权、商业计划书的可行性、开发商的背景和经验、开发商自有资金、项目是否能拿到政府颁发的开工许可等有所审核,否则银行不会同意批准放贷。在这里要注意的是,开发商拿到的是银行出具的“贷款意向书”(Term Sheet),还是“贷款批准书”(Loan Commitment)。“贷款意向书”是指银行对该项目的贷款意向,并不能保证银行最终一定会放款给这个项目。当然,意向书也是很重要的文件,它的内容越具体,那银行最后颁发“贷款批准书”的可能性也就越大。而“贷款批准书”就是银行正式同意放贷的文件,但一般银行在最后放款前也会要求项目方须满足一些特定的条件。目前市场上出售的一些EB-5投资项目中,有些已获得了银行的“贷款批准书”,并且银行实际也已经放贷,这样的项目就相对比较安全。但也有些项目仅有一份很概略的银行“贷款意向书”,对于这样的项目,投资人当然就要引起注意了。

(3)EB-5投资人的出资占比

目前,业界对于EB-5投资人的出资的安全比例有两种看法:一种认为只要EB-5资金不超过整个项目所需出资的50%即可视为安全;另外一种则认为EB-5资金以不超过项目总资金的35%才为安全。对于这个不超过35%的标准的定义,是指以三方组成的项目资金中的每一方以不超过1/3为安全作为依据。而EB-5资金以不超过50%为安全的依据,则主要是以让开发商和银行出资占大股来考虑的。事实上有些项目的资金只有开发商出资和EB-5资金这两块组成,并不需要银行贷款,在这种情况下EB-5投资人就自然成为第一顺位受偿人。如果项目的抵押物充足,开发商的出资真实,项目完成后增值大的话,即使EB-5资金超过了35%,只要没有超过50%也都是非常好的投资选项。而仅仅以EB-5资金不能超过35%来筛选项目的话,那就会犯一叶障目没有通盘考虑一个项目优劣的错误,这也是不可取的。

(4)政府出资项目的安全性

有些项目会有一些政府出资作为资金构成的一部分。这种出资一般都是政府以债券或税收优惠的方式来参与到项目当中的,而且政府的受偿顺位一定排在EB-5投资人之前。所以有政府出资的项目不一定就比没有政府出资的项目对投资人更有利。实践中很多有政府参与或者发行债券的项目因为投资没有处于风险当中,或者因为政府招标不公导致诉讼缠身、经营不善,或者经营者挪用资金致使投资人没能拿到绿卡。这些失败案例显示政府出资不应作为项目是否安全的一个指标。中国投资人要明白美国政府不像中国政府那样有绝对的权利,美国政府也有贪污腐败分子,投资人切不可迷信有政府参与的项目,一定要全面考虑各个因素在综合分析的基础上判定一个项目的安全性。

作者耿婷简介:
法路通律师楼资深移民、商业、房产律师,办理业务包括:EB-5 投资移民和区域中心申请、L跨国公司高管、各类亲属移民、EB-1杰出人才绿卡及各类非移民签证。
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